sábado, 17 de agosto de 2013

Bolha Imobiliária III: Aprendendo com Tio Sam em 11 tempos...

          Durante o auge da crise americana, muitos se perguntavam. Como pode ninguém ter se dado conta de que algo tão errado estava a caminho? A questão é que muitos já haviam se dado conta disto, porém a mídia é fraca em previsões e procuramos sempre estabelecer um nexo causal entre os fatos correntes e buscar qualquer tipo de explicação que justifique o que observamos hoje.

            Um texto bem ilustrativo foi publicado pela Forbes em 2009, sob o título: “Who saw the housing bubble comming?”. “Quem observou a bolha imobiliária vindo?”. O texto completo pode ser acessado através do Link abaixo:



           Recomendo a leitura do artigo na íntegra, mas aqui vou escolher alguns trechos, traduzi-los e fazer reflexões sobre o mercado imobiliário brasileiro.





(1)
            There were, in fact, many warnings dating back more than seven years–but in the euphoria of rising home prices, no one listened. As time went by and no crash occurred, many of those doing the warning lost credibility or decided that perhaps they were wrong and moved on to other issues.”

                “Haviam, na verdade, vários alertas datados de mais de 7 anos atrás (artigo é de 2009) – mas na euforia de alta de preços de imóveis, ninguém dava ouvidos. Conforme o tempo corria, e nenhuma crise estourava, muitos destes que alertavam perdiam credibilidade ou decidiam que talvez estivessem errados e passavam ao próximo assunto.”
           
            Comentário: Vejo no Brasil que muita gente boa já chamou a atenção para a possibilidade de que algo pode estar saindo de controle no mercado imobiliário brasileiro. Muitos trabalhos já abordaram o fato de descolamento dos preços em relação à renda, crescimento desordenado por enxurrada de liquidez dos últimos anos, especulação imobiliária com imóveis “na planta”, crédito subsidiado por bancos estatais, inflação elevada (juros reais baixos), etc. O fato é que uma bolha financeira não é como barriga de mulher grávida, não tem data para estourar...

            A definição de bolha consiste na elevação dos preços de um ativo para patamares não sustentáveis por seus fundamentos. Todos os trabalhos que alertam para a bolha, se concentram basicamente nestes fundamentos, muito mais do que na bolha em si, ou em estabelecer uma data para seu fim. Na teoria, os preços podem continuar subindo, o fato é que então eles estarão ainda mais desconectados dos fundamentos.

            Achei importante comentar este trecho, pois muito se escuta as frases do tipo: “Mas se fala de bolha desde 2005 (2007, 2008, tanto faz) e até agora nada! Não existe bolha alguma!” Veja, o fato de entre 2002 e 2008 não ter estourado bolha nos EUA não invalidava as análises de descolamento dos fundamentos apontando para a bolha durante estes anos. Mais importante, o fato de não ter estourado não prova a inexistência de uma bolha.

  
           
(2)
“Federal Reserve Chairman Alan Greenspan first addressed the question of a housing bubble in testimony before the Joint Economic Committee on April 17, 2002. He dismissed the idea–or, for that matter, any comparison to the stock market, which had recently gone through a high-tech bubble–on the grounds that housing was different because of substantial transaction costs and more limited opportunities for speculation.”

“Presidente do Banco Central Americano Alan Greenspan comentou pela primeira vez sobre Bolha Imobiliária em depoimento preliminar ao Joint Economic Committee em 17 de abril de 2002. Ele negou a ideia de Bolha Imobiliária e qualquer comparação com o mercado de ações, que recentemente havia passado pela bolha das empresas de tecnologia. Argumentou que o mercado imobiliário era diferente por conta dos altos custos de transação e limitadas oportunidades para especulação.”

Comentário: Traço um paralelo do trecho acima com o enfoque do Banco Central e autoridades do governo em negar a existência da Bolha Imobiliária sempre argumentando sob uma suposta “limitada especulação” no mercado imobiliário, uma vez que cerca de 70% da população vive em imóvel próprio e a relação crédito imobiliário/PIB é mais baixa que em outros países.

Cabe aqui ressaltar que nos Estados Unidos durante a formação da bolha grande parte da população americana também vivia em imóvel próprio. (Ver declaração de Alan Greenspan no item 9) Quanto à relação crédito imobiliário/PIB devemos ter muita cautela. Devemos lembrar que devido a juros muito inferiores ao brasileiro e renda das famílias/PIB muito mais elevado, existe uma capacidade de crédito imobiliário/PIB do mercado americano muito mais elevada do que no caso do mercado brasileiro.



(3)
“In June 2002, I filed a report by economist Ed Leamer of UCLA noting that the ratio of home prices to rent was rising rapidly and that this represented a kind of price to earnings ratio for the housing market.
Like the stock market’s P/E ratio, when it rises rapidly above historical norms in a short period of time, it’s is a good sign that there is a bubble–and that it could burst quickly.”


            “Em junho 2002, Publiquei um relatório do economista Ed Leamer da UCLA alertando que a razão valor imóvel e aluguel estava crescendo rapidamente e que este índice representava uma espécie de Preço/Lucro (utilizado para valoração de ações) para o mercado imobiliário.

            Como no Preço/Lucro do mercado de ações, quando o índice sobe rapidamente acima de níveis históricos durante um curto espaço de tempo, isto é um bom sinal de que existe uma bolha, e que ela pode estourar rapidamente.”

            Comentário: Este ponto é interessante, trazendo para a realidade brasileira observamos que ao longo dos últimos anos esta relação entre valor do aluguel e valor do imóvel de fato variou bruscamente, deslocando-se dos patamares históricos. Historicamente no Brasil o valor de aluguel se situava em torno de 1% do valor do imóvel. Com a valorização meteórica dos preços dos imóveis os aluguéis não acompanharam e temos hoje o valor do aluguel de cerca de 0,4% do valor do imóvel. Recorde Histórico e variação deste índice de mais de 60%.



(4)
“Greenspan repeated his view that one could not generalize about the national housing market from other possible bubbles in a few isolated markets. He went on to argue that there was no evidence of excess supply in newly constructed homes and that the rate of housing starts was consistent with the growth of incomes and population.

“Greenspan repetiu sua visão de que não se poderia generalizar sobre o mercado imobiliário nacional por conta de algumas possíveis bolhas em mercados isolados. Ele argumentou que não havia evidência de excesso de oferta em construção de novas unidades e que a taxa de construção de novas unidades era consistente com o crescimento da renda e crescimento populacional”


Comentário: Este ponto se assemelha hoje a negativa de bolha mesmo quando já se observa saturação de mercado em algumas cidades e alguns bairros. Nega-se a bolha imobiliária em âmbito nacional, mas já se observa quedas de cerca de 20% dos preços de imóveis negociados em algumas regiões de São Paulo e Brasília.

O argumento de não haver excesso de oferta se assemelha muito aos argumentos acerca do déficit habitacional brasileiro (existe mesmo um déficit habitacional para moradias de valor acima de R$ 300mil?) e de que a economia cresceu nos últimos anos e a renda também. É fato que a economia brasileira experimentou um ciclo de crescimento econômico nos últimos 10 anos, mas sem duvida o aumento do valor dos imóveis foi muito superior ao crescimento do PIB ou da renda das famílias.



(5)
“In September, economists Karl Case and Robert Shiller presented a very detailed analysis of the housing market to the Brookings Institution’s panel on economic activity.
While conceding that economic fundamentals were favorable to rising home prices, they also noted that there were elements of bubble psychology in the housing market. Case and Shiller pointed to an increase in the buying of real estate for investment purposes and high expectations of housing price increases.
They also observed an increasing sense of urgency and opportunity among home buyers, who were plunging into real estate for fear of being left behind as they perceived their friends and neighbors growing richer–classic signs of a bubble.”


            “Em setembro, os economistas Karl Case e Robert Shiller apresentaram uma análise bem detalhada do mercado imobiliário para o painel de atividade econômica do Brookings Institution.
            Enquanto concordavam que fundamentos econômicos eram favoráveis ao crescimento do valor dos imóveis, eles também alertaram que existiam elementos de psicologia de bolha no mercado imobiliário. Case e Shiller apontaram para um crescimento das compras de imóveis para fins de investimento e elevada expectativa de subida de preços.
            Eles também observaram um elevado senso de urgência e oportunidade entre os compradores de imóveis, que estavam correndo para o mercado imobiliário sob o medo de ficarem para trás à medida que percebiam seus amigos e vizinhos ficando mais ricos – um sinal clássico de bolha.”

            Comentário: Este talvez tenha sido o trecho do texto que me chama mais atenção. Neste trecho não se compara números, não se tortura os mesmos. Não permite escolher dados que fundamentem os argumentos em uma direção ou outra... Neste trecho apenas se percebe a psicologia humana por trás de uma bolha. O comportamento de manada e a tendência do ser humano de replicar as ações da maioria.

            Mesmo aqueles que não acreditam na existência de uma bolha, não podem negar a evidência no mercado brasileiro deste senso de urgência e oportunidade. As pessoas se comparam com as outras e querem fazer parte do mesmo grupo. Se meu parente ou amigo comprou imóvel em 2005 e ficou milionário, eu também quero! Vou comprar o meu logo e em 5 anos estarei milionário também!

            E vai além, mesmo aqueles que já tem imóveis se sentem mais ricos pela elevação do seu patrimônio imobiliário e resolvem aproveitar a oportunidade e de repente comprar mais um apartamento para investimento, contando com a continuidade de valorização forte.

          De forma mais impactante ainda, existe o financiamento “na planta” no Brasil, que mascara o volume de crédito imobiliário no Brasil uma vez que o Banco só entra com financiamento nas “chaves”. Na planta, durante anos, um único investidor comprava uma, duas, três unidades e revendia nas “chaves” com lucro, sem precisar comprovar renda ao Banco e sem precisar tomar crédito imobiliário oficial. Esta dinâmica já está prejudicada e em parte, a simples estabilização do preço dos imóveis recentemente tem causado um elevadíssimo nível de distratos para construtoras e incorporadoras brasileiras, aumentando o estoque em poder das mesmas. Estes investidores, ou flippers, já não conseguem surfar na bolha e estão devolvendo os imóveis às construtoras.

            Os poucos compradores que restaram no mercado imobiliário ainda seguem este padrão de comportamento de senso de urgência e oportunidade, mas a redução da velocidade de vendas, a alta dos juros e um crescimento mais baixo da economia já coloca em xeque este senso de urgência e oportunidade. Poucos agora parecem ter pressa para comprar imóvel.



(6)
“By 2004, concerns about a housing bubble were pervasive throughout the popular media. But responsible authorities continued to throw cold water on them.
For example, in February, the Federal Deposit Insurance Corporation denied the existence of a housing bubble. It noted that there had not been a decline in national housing prices since the Great Depression. Advances in the structure of mortgage finance since that time, the FDIC concluded, made any repeat very unlikely.”


            “Em 2004, preocupações sobre da bolha imobiliária eram bem difundidas na mídia. Mas as autoridades do assunto continuavam a jogar água fria sobre elas.
            Por exemplo, em Fevereiro o Federal Deposit Insurance Corporation negou a existência de bolha. Eles alertaram que desde a Grande Depressão não havia sido observada queda em índices nacionais de valor de imóveis. Os avanços na estrutura do mercado de financiamento imobiliário, o FDIC concluía, faziam com que uma nova depressão fosse muito pouco provável.”

            Comentário: Este trecho se parece muito com o argumento de que preço de imóvel só sobe. Que imóvel é um ativo livre de risco. Ora, se é um ativo livre de risco por definição ele não pode de forma sustentável subir 300% em cinco anos. Definir imóveis como um ativo que só sobe e livre de risco seria rasgar todos os desenvolvimentos da teoria de finanças.



(7)
“...I received a report from Bear Stearns economist David Malpass arguing that the housing market was healthy and that much of the rise in prices simply represented a “catch-up” because they had lagged behind the rise in equity prices since the mid-1990s.”

           
            “... Eu recebi um relatório do economista do Bear Stearns David Malpass argumentando que o mercado imobiliário estava saudável e que muito da valorização dos imóveis representavam simplesmente uma recuperação porque durante anos o mercado imobiliário teve valorização inferior ao mercado de ações desde meados da década de 90.”

            Comentário: Este é um argumento muito utilizado no Brasil para se negar a existência da Bolha Imobiliária. O argumento é de que o valor dos imóveis subiu a taxas muito superiores ao crescimento da renda da população, pois na verdade foi parte de um movimento de recomposição de valor de anos anteriores em que os imóveis não tiveram valorização.

            Este argumento ignora todo e qualquer fundamento dos períodos passados que pudessem explicar o porquê do valor ter permanecido naqueles patamares durante aquele determinado período. Não me parece razoável ignorar o descolamento atual dos preços em relação aos fundamentos atuais sob a argumentação de que em determinado período passado os preços não subiram ou não acompanharam a valorização de outros ativos de risco (ignorando os fundamentos da época).



(8)
“In September, the International Monetary Fund called attention to the highly synchronized movements in housing prices internationally in its World Economic Outlook.
This suggested that there was greater liquidity in the housing finance market than others had generally assumed. The IMF further noted that interest rates were unusually low and bound to rise at some point as central banks necessarily tightened monetary policy to fend off inflation.
Indeed, the interest rate increases that had already occurred in 2004 were expected to sharply reduce the growth of housing prices in 2005, the IMF predicted.”


            “Em setembro, o FMI chamou atenção para um movimento altamente sincronizado no preço de imóveis internacionalmente, no seu World Economic Outlook.
            O relatório sugeria que havia mais liquidez no mercado de financiamento imobiliário do que alguns supunham. O FMI ainda alertou que as taxas de juros estavam excepcionalmente baixas e que um movimento de alta de juros por parte dos Bancos Centrais seria necessário em algum ponto para o controle inflacionário.
            De fato, com a alta da taxa de juros que já havia acontecido em 2004 era esperada a redução drástica do crescimento dos preços de imóveis em 2005, previa o FMI.”

          Comentário: Vejo que o mercado imobiliário brasileiro passou pelo mesmo movimento “altamente sincronizado”. No nosso caso este ambiente perfeito para o crescimento desordenado do mercado imobiliário brasileiro e excesso de liquidez se deu por conta de: (i) boom de IPOs de construtoras/incorporadoras a partir de 2005; (ii) taxas mais elevadas de crescimento econômico; (iii) recorde de estímulos monetários em todo o mundo: excesso de liquidez internacional; (iv) boom de commodities de exportação brasileiras; (v) menor taxa de juros reais no Brasil em décadas; (vi) crédito subsidiado por bancos públicos e (vii) demanda especulativa pela realização de grandes eventos como Copa do Mundo e Olimpíadas.
            
          Da mesma forma que o FMI alertou para o fim de alguns dos fatores excepcionais que levaram ao rápido crescimento dos preços de imóveis, nós no Brasil hoje vivemos situação parecida. De todos os pontos levantados acima praticamente todos se reverteram ou estão em processo de reversão.  



(9)
“But in October, Greenspan was still saying that the housing market was nothing to be concerned about. In a speech to America’s Community Bankers, he pointed out that the vast majority of homeowners lived in their own homes–so if they sold one, they would have to buy another.
Consequently, there was little possibility of a general downturn in housing prices. While Greenspan acknowledged that there had been some increase in home buying for investment purposes, this represented only a small portion of the overall housing market. And while there was evidence of a rise in debt service ratios, he nevertheless saw household balance sheets as being in good shape.”


            “Entretanto em Outubro, Greenspan ainda dizia que o mercado imobiliário não deveria levantar preocupações. Em discurso para a America’s Community Bankers, ele alertou que a vasta maioria de proprietários moravam em suas próprias casas – portanto se eles vendessem uma, teriam que comprar outra.
            Consequentemente, havia pouca possibilidade de uma queda generalizada de preços de imóveis. Apesar de assumir que havia tido algum aumento da compra de casas para fins de investimento, esta ainda representava uma pequena parcela do mercado imobiliário total. E mesmo que tenha havido uma alta nos índices de serviços de dívida da população, mesmo assim ele via o balanço financeiro das famílias em bom estado.”

            Comentário: Este argumento é repetidamente apontado por aqueles que negam a existência de uma bolha imobiliária no Brasil. Tenho certeza de que a grande maioria das tulipas do planeta terra se encontravam bem fincadas na terra ao redor do globo no século XVI. Isto não foi o suficiente para que não houvesse bolha das tulipas na Holanda.
            
              O grande erro deste argumento é que o que causa uma bolha especulativa é o fluxo, já este número de pessoas que vivem em suas próprias casas tem a ver com estoque. Analogamente o que faz uma barragem verter água é o fluxo anormal de água entrando no reservatório. Pouco importa que 95% da água do reservatório se encontre abaixo da linha da barragem.



(10)
“I published my first column on the housing bubble on Dec. 15, 2004. In hindsight, I see that I was overly impressed by the views of Alan Greenspan and the New York Fed. But I did raise red flags about loans becoming too easy, the decline in down payments and the spread of adjustable rate mortgages.
I concluded it would be “unwise to buy a house in the expectation of future price increases like those we have seen.” I advised every homeowner to get out of adjustable-rate mortgages and into a fixed-rate mortgage as soon as possible.”

            “Eu então publiquei meu primeiro artigo sobre a Bolha Imobiliária em 15 de dezembro de 2004. Olhando para trás, eu vejo que eu estava bem impressionado pelas visões de Alan Greenspan e o Fed de NY. Mas levantei o sinal vermelho sobre o crédito imobiliário estar se tornando muito fácil, a redução dos valores necessários a dar de “entrada” e o spread para créditos imobiliários com taxa flutuante.
            Conclui que não seria sábio comprar uma casa na expectativa de elevação de preços futuros como aqueles observados anteriormente. Recomendei a todos para saírem fora de financiamentos imobiliários de taxa prós-fixada para pré-fixada o quanto antes.”

            Comentário: Este trecho traz um paralelo bem interessante quanto ao afrouxamento do crédito no Brasil principalmente a partir de 2009 e 2010. O crédito imobiliário no Brasil está muito frouxo por conta da forte atuação dos bancos públicos no crédito imobiliário. Taxas de juros subsidiadas, elevação do prazo de financiamento para 35 anos, possibilidade de “composição de renda”, análise de crédito precária para o financiamento de imóveis “na planta”.  
            
            O problema é que para contínua elevação dos preços é necessário que esse volume de crédito seja crescente, o que não é sustentável. As famílias brasileiras já estão muito endividadas. Com a inflação descontrolada, baixo crescimento econômico e possível elevação do desemprego o cenário mais provável é uma crescente restrição ao crédito, que sem sombra de dúvidas tem impacto no preço dos imóveis.



(11)
       “There were many economists who did see it coming, but there were many others of equal or greater prominence and authority who repeatedly insisted that there was nothing to worry about. Under the circumstances, ordinary investors can hardly be faulted for taking actions that unwittingly fueled the bubble and are now having disastrous consequences for themselves and the nation.
Unfortunately, it is in the nature of economic and financial forecasting that being right too soon is insignificantly different from just being wrong. And forecasters that are wrong when most of their community is also wrong never suffer for it. The trick is to be right just a little bit sooner than everyone else–but only a little bit.”


            “Vários economistas viram a Bolha Imobiliária a caminho, mas existiram vários outros de igual ou maior proeminência e autoridade que insistiam que não havia nada de errado. Sob estas circunstâncias, investidores ordinários dificilmente podem ser culpados por terem tomado ações que involuntariamente alimentaram a bolha e agora estão gerando consequências devastadoras para os mesmos e para a nação.
            Infelizmente, isto está na natureza das análises e previsões econômicas e financeiras, que estar certo muito cedo não é tão diferente quanto simplesmente estar errado. E analistas que estão errados quando todos estão errados não são punidos por isso. O truque é estar certo um pouco antes de todo mundo – mas apenas um pouco antes.”

            Comentário: O texto conclui mostrando que ao longo do desenvolvimento da Bolha Imobiliária americana alguns economistas e analistas observaram o descolamento dos preços em relação aos fundamentos e alertaram para a possibilidade de estouro de uma bolha. No entanto, haviam muitos outros que negavam a existência da mesma.
           
         O mesmo parece ocorrer no Brasil. Uma grande parte das análises observadas na grande mídia tem algum conflito de interesse e não são completamente isentas. Outros tantos analistas preferem fazer o “feijão com arroz” e ir com a maioria. Como diz o autor, indo com a maioria mesmo que se erre, ninguém o culpa depois.
            
           Já eu não me preocupo em ir com a maioria. Também não possuo interesses em jogo, portanto me atenho aos fatos, aos fundamentos. E se focarmos em fundamentos, e procurarmos aprender com o erro dos outros, vamos observar que tem algo de errado muito errado nos valores praticados no mercado imobiliário brasileiro. 

12 comentários:

  1. A história está se repetindo. Só mudou o local.

    ResponderExcluir
  2. O texto e conteúdo são pertinentes, porém me parecem demasiado enviesados o que retira credibildade ao argumento, como um todo - de forma inversa à formação de argumento por parte do vendedor de imóveis.

    Cito apenas dois exemplos:

    Citar que no Brasil era usual remunerar o imóvel em 1% do valor do bem... é ignorar que naquele tempo 1% era o valor da remuneração de títulos públicos. Então o paralelismo deveria ser não com o valor nominal mas com o valor da Selic mensal.

    Paralelismo entre mercado imobiliário brasileiro e americano são frágeis, para dizer o mínimo. O paralelismo seria mais correto com o mercado asiático. Explico, no mercado americando o financiamento de quase 100% via sistema financeiro alavanca sobremaneira a "Bolha". No mercado asiático, quando houve bolha e ela acabou não houve explosão, porque os valores de entrada eram muito altos, similar ao Brasil. Faltou ainda explicitar a inflação superior a 20% em três anos, que somados ao desconto de 20% oferecidos pelos vendedores já implicam em abatimento de 40%.

    Enfim, bom material, ótimo ponto de partida... pessoalmente diria que "menos é mais" e a ênfase em lotar de suportes acabou diminuindo a força do argumento, como um todo.


    Um forte abraço,

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Obrigado pelo comentario, mas discordo em pare do paralelismo induzido entre rendimento de titulos publicos e aluguel. Existe sim alguma relacao, mas se fosse direta o aluguel nos EUA ou Japao deveria ser proximo de zero em relacao ao valor do imovel, pois o rendimento real dos titulos publicos destes paises eh proximo de zero.

      Da mesma forma se a relacao entre juros e rendimento de aluguel fosse direta este percentual deveria ser muito maior no Brasil do que em outros paises... O que nao ocorre hoje.

      Outra questao, a importancia deste indice aluguel/valor do imovel nao eh um argumento meu. Eh um indice altamente monitorado em todo mundo inclusive pelos Bancos Centrais para monitoramento do mercado imobiliario.

      Excluir
    2. Valor da entrada alto? Amigo, com 10% de entrada você financia na CEF...

      Excluir
    3. Vamos por partes:

      a) Concordo que é importante aferir o valor aluguel/compra; Porém em um ambiente de juros baixos ou negativos - o juro real no Brasil está pouco acima de 1% - é razoável que os múltiplos deixem de funcionar de acordo com os históricos. Comparemos pares com pares...

      Poderiamos então dizer que há bolhas nos mais variados tipos de ativos, e com isso vários economistas estão de acordo.

      Entradas de 10% (MCMV) são financiamentos NNN - Não tem emprego, não tem perspectiva, não tem objetivos. Sim, nesse grupo a bolha existe há tempos e o custo ficará para o contribuinte brasileiro que será chamado a financiar a Caixa via Tesouro. Parte desse grupo já inicia o financiamento a custo inferior de Mercado...

      Não me parece razoável na formulação de um argumento pegar casos extremos para com isso chegarmos a um ponto médio de consenso...

      Excluir
    4. Acompanho as flutuações dos resultados das aquisições imobiliárias, há 15 anos, realizando perícias econômico-financeiras relacionadas à aquisição de imóvel durante a construção. Compras na planta que resultarem superiores ao valor de mercado depois das chaves, financiamentos frustrados, atraso nas chaves, desistências, discussões sobre juros, encargos indevidos, etc.

      Há evidente distorção na relação rentabilidade do imóvel x custo dos juros, paga-se 1% ao mês que, relativos ao financiamento de 70 a 80% do valor do imóvel resulta num custo de 0,7% ou 0,8% pelo mesmo bem que pode ser alugado por 0,2% a 0,3%. As vendas na planta requerem na máximo 30% do preço do imóvel, cujos 70% restantes serão financiados a juros de cerca de 1% + TR (se conseguir pelo SFH) ou os mesmos 1% + IGP-M (direto da incorporadora).

      O desembolso é muito alto, pois tratando-se de uma curva geométrica, a partir de determinado momento, o maior prazo tem pequena relevância em relação ao desembolso.

      Um apartamento de 2 quartos na média de R$ 800 mil irá consumir de prestação mais de R$ 5.600,00 que apenas pagam os juros (R$800 mil x 70% x 1%). O mutuário terá de receber líquido cerca de R$ 17 mil por mês ou brutos R$ 23 mil. Na hora da compra ele só olha para os pagamentos durante as obras (2 a 3 anos).

      A conta não fecha!!!! O sonho da casa própria transforma-se num pesadelo:

      Ocorrerá o mesmo erro do passado, a dívida passará a ser maior do que o valor do bem, como ocorreu com as hipotecas da CEF depois do fim do FCVS.

      Agora, pior para o mutuário, Pois atualmente os imóveis são financiados sob alienação fiduciária. Havendo a inadimplência, a propriedade do imóvel passa para o Credor, o bem é levado a leilão, a dívida perdoada e o que foi pago até a devolução perdido!

      Excluir
    5. Nunca existiu paralelismo entre a remuneração de títulos públicos e a rentabilidade de imóveis. Desculpe a franqueza, mas o amigo aí inventou essa informação!

      Excluir
  3. Uma Pergunta, no capitulo 10 é comentado:
    "Recomendei a todos para saírem fora de financiamentos imobiliários de taxa pré-fixada ou pós fixada o quanto antes.”

    Fiquei curioso, não foi a combinação do aumento da inflação Americana que por consequência levaram ao aumento das taxas Pós- Fixadas tornando inviável o pagamento pela população mais pobre e a devolução dos imóveis e consequentemente a desvalorização dos mesmos?

    Por acaso os contratos pré-fixados seriam afetados pelas consequências negativas que o mercado pós-fixado gerou + comercialização das hipotecas nas bolsas de valores?

    Se o mercado Brasileiro é todo pré-fixado o estouro dessa bolha afetaria diretamente e somente os valores dos imóveis, não a Economia do país inteiro, como foi o caso dos EUA?

    Parabéns pelo texto, espero pelo IV!

    Geraldo

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Geraldo,

      Você tem toda razão. Houve um deslize em minha tradução, já corrigido! Obrigado por atentar ao detalhe!

      O correto da tradução é a recomendação da troca de financiamentos pós-fixados por pré-fixados.

      Sem dúvida os financiamentos pré-fixados são os menos arriscados para o tomador do empréstimo, e de fato o que prejudicou sobremaneira as finanças das famílias americanas foi justamente o ponto que você levantou e o aperto monetário que se iniciou lá em 2004.

      Mais uma vez obrigado!

      Excluir
    2. Fico imaginando o senário do estouro dessa atual bolha brasileira, o colega PB de linguajar literário citou acima uma bolha Asiática que não houve estouro, sugiro a ele a leitura do texto no link abaixo, se isso não for estouro o que é?
      Essa bolha lançou o Japão, país de primeiro mundo na pior recessão dos últimos 40 anos, ou seja, estourou sim, inclusive tem um gráfico muito parecido com o apresentado no post Bolha Imobiliária I, vale a pena essa comparação também!

      http://www.rep.org.br/pdf/65-1.pdf

      Abraço
      Geraldo

      Excluir
  4. O valor do m2 construído esta na faixa de R$ 1000,00, as construtoras pedem de R$ 5000,00 a R$ 20000,00 ou mais, ou seja um investimento de +ou- 2 anos, de um lucro exorbitante.

    ResponderExcluir
  5. Tem algo errado sim;
    Não é normal um terreno, no suburbio de uma cidade do interior de São Paulo, está custando 120.000,00;

    EU DIRIA QUE É MAIS ACONSELHÁVEL, VOCÊ IR MORAR NOS EUA, COMPRANDO UMA CASA NO SUBÚRBIO DE L.A., DO QUE COMPRAR UM IMÓVEL NO BRASIL (HOJE); DE TÃO CARO QUE TÃO OS IMÓVEIS.

    ResponderExcluir