sexta-feira, 26 de julho de 2013

The Economist: Artigo mostra o que temos apontado no Blog

    Não pude deixar de compartilhar o artigo da revista The Economist deste final de semana. Muito bom o artigo e corrobora o que vem sendo abordado aqui até então.



Link para o Artigo:
http://www.economist.com/news/leaders/21582256-emerging-market-slowdown-not-beginning-bust-it-turning-point

Boa Leitura a todos!

quinta-feira, 25 de julho de 2013

Bolha Imobiliária II: Exuberância Irracional no Rio de Janeiro

     O tema polêmico sobre a possível existência de uma bolha imobiliária no Brasil justifica a estratificação dos posts sobre o assunto. O termo “bolha” parece gerar um extremo desconforto na maioria das pessoas, algumas pessoas tem a visão de uma catástrofe apocalíptica. O fato é que o evento não é apocalíptico, e pouco importa o nome que se dê. O ponto aqui é analisar e verificar que existe hoje uma grande probabilidade de haver ,nos próximos anos, uma queda real considerável no valor dos ativos imobiliários.
   
    Em 1996 Alan Greenspan tornou famoso o termo “Exuberância Irracional”, onde basicamente chamava atenção para os valores de Mercado das ações, em especial as ações do setor de tecnologia .com. O termo em Inglês “Irrational Exuberance” é definido como:

    Unsustainable investor enthusiasm that drives asset prices up to levels that aren't supported by fundamentals
    (Entusiasmo Insustentável de Investidores que elevam o preço de ativos a níveis não suportado por fundamentos)

     Estaria o Brasil vivendo uma Exuberância Irracional? Fato é que vivemos anos de euforia causados pelo despejo de grande volume de capital no setor imobiliário por conta de:
(i)   onda de IPOs de empresas imobiliárias (2006 e 2007),
(ii)   estímulos governamentais monetários e fiscais (2008 a 2012) 
(iii)  expansão de crédito  - não a Mercado - através da atuação de bancos públicos

Pela definição de Exuberância Irracional este fenômeno só se aplica se o nível de preço dos ativos não são suportados por fundamentos.

Ao ler artigos e análises sobre o setor imobiliário já vi toda sorte de argumentos e fundamentos. É proporção de crédito sobre o PIB, é renda per capita, é consumo de cimento per capita, eventos esportivos que se avizinham, etc. Pois bem, neste emaranhado de números a criatividade humana pode fazer miséria, e conduzir basicamente a análise para qualquer direção.

Por exemplo, muito se fala que o crédito imobiliário no Brasil em proporção ao PIB é baixo se comparado com EUA, portanto se o crédito aumentar aos níveis americanos os imóveis teriam possibilidade de se valorizar muito mais. Será? Ao fazer tal comparação, alguém parou para observar qual proporção da população Americana pode aderir a crédito imobiliário e qual a mesma proporção no Brasil? Parece que não… Dados do Banco Central dão conta de que 55% da população brasileira acima de 15 anos não tem conta em Banco. Me parece impossível imaginar que possamos alcançar patamares de crédito imobiliário acima de 70% do PIB como nos EUA. Além disso, qualquer % do PIB de credito imobiliário no Brasil e nos EUA tem impactos muito diferentes quanto ao comprometimento de renda das famílias. Os altos juros Brasileiros somados ao fato de que a renda media no Brasil é muito inferior faz com que o comprometimento de renda da família brasileira seja muito mais alta, mesmo com um volume de crédito em relação ao PIB  muito menor.

Para escolher o fundamento a ser analisado por que não recorrer a Adam Smith, um dos primeiros economistas:

Labour was the first price, the original purchase - money that was paid for all things. It was not by gold or by silver, but by labour, that all wealth of the world was originally purchased.
(trabalho foi o primeiro preço, a original moeda de troca que foi paga por todas as coisas. Não foi pelo ouro, ou pela prata, mas por trabalho, que toda riqueza do mundo foi originalmente comprada.)

Vamos analisar então o quanto o Mercado imobiliário no Brasil estaria descolado da renda gerada pelo trabalho dos brasileiros. Para tal, vamos fazer um estudo de caso do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro.

Primeiro vamos aos dados de preços de Imóveis. Fazendo uma pesquisa de oferta de imóveis no ZAP (www.zap.com.br/imoveis) na Cidade do Rio de Janeiro temos a seguinte distribuição de valores:

                                
                                    Fonte: Zap Imóveis

     A partir da pesquisa acima podemos inferir algumas informações interessantes.  Para facilitar as analises resumimos os dados na tabela abaixo:



     Alguns números da pesquisa chamam atenção. Primeiramente praticamente 50% da oferta de imóveis no Rio de Janeiro são de imóveis acima de R$ 800 mil. Apenas 20% dos imóveis ofertados se situam em faixa inferior à R$ 400 mil. A mediana de imóveis ofertados se situa na faixa entre R$ 400 mil a R$ 600 mil. A partir dos dados da tabela podemos tambem inferir uma curva de oferta de imóveis (Preço x Qtd) que segue abaixo:



      Uma vez que estabelecemos a relação de preços ofertados no Mercado imobiliário do Rio de Janeiro, precisamos agora reunir algumas informações acerca da renda e capacidade de pagamento do consumidor final do Imóvel: as famílias cariocas. Para fazer esta ligação entre oferta x demanda, acho importante fazer mais uma citação de Adam Smith:

Consumption is the sole end and purpose of all production; and the interest of the producer ought to be attended to, only so far as it may be necessary for promoting that of the consumer.
(Consumo é o objetivo final de todo sistema de produção,  e o interesse do produtor deve ser atendido, apenas na medida em que pode ser necessário para satisfazer ao consumidor)
                
       A citação de Adam Smith parece óbvia. Quem é o empresário que abriria uma locadora de automóveis no Rio de Janeiro onde a frota fosse 50% composta por Ferraris? Ora, se vou abrir uma locadora de automóveis no Rio de Janeiro ou em Mônaco, é claro que vou dimensionar e estratificar a frota de carros de acordo com os consumidores. Pois bem, apesar de óbvia, esta citação não vem sendo aplicada ao Mercado imobiliário brasileiro, muito menos no Mercado Imobiliário Carioca.
   
     Vamos aos fundamentos acerca da capacidade de pagamento por parte das famílias cariocas, os consumidores finais dos produtos imobiliários.
       
        O município do Rio de Janeiro possui hoje cerca de 6,3 milhões de habitantes segundo o IBGE (www.ibge.gov.br).  Os dados consolidados acerca da Renda da população carioca foram extraídos da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD). Utilizamos os dados da própria PNAD que aponta que no Rio de Janeiro o número de pessoas por domicílio é de 3 pessoas e utilizamos o salário mínimo de R$ 719,48, vigente em 2013 (os dados de renda da PNAD são medidos em números de salários mínimos). Excluímos dos dados, os domicílios sem renda declarada. Na faixa acima de 5 salários mínimos por domicilio consideramos uma renda de 10 salários mínimos por cada uma das 3 pessoas do domicilio (30 salários mínimos).



       O destaque desta tabela é que em 39% dos domicílios cariocas, cada uma das 3 pessoas do domicilio tem de sobreviver durante o mês com um salário mínimo de R$ 719,48.
       
        Nem todos os domicílios cariocas tem alguém procurando por imóveis. Muitos já possuem imóvel próprio, outros preferem ficar no aluguel. No entanto, vamos partir do pressuposto inverso e vamos imaginar que para cada um dos 51.837 imóveis ofertados no ZAP, existe uma pessoa interessada em comprar. No universo de domicílios cariocas de 51.837, temos o mesmo número de pessoas acessando o ZAP neste exato momento, e procurando o seu imóvel para compra.
                
         Podemos inferir agora a capacidade de compra de imóvel por domicílio. Vamos assumir como restrição, o comprometimento de 30% da Renda do domicilio com as prestações do financiamento imobiliário. A partir de então vamos assumir que todos os domicílios teriam 30% do valor do imóvel para dar de entrada. As simulações de financiamento foram feitas no site da Caixa Econômica Federal (www.caixa.gov.br)


             Observamos na tabela acima que 80% das famílias que poderiam demandar imóveis hoje, seriam capazes de comprar imóveis de no máximo R$ 250mil. Este nível de preços não representa nem 7% dos valores ofertados no ZAP. Além disso, apenas as famílias que tem renda conjunta acima de 15 salários mínimos (12% do total de famílias) tem capacidade de comprar imóvel acima de R$ 432mil. Já nas ofertas do ZAP, estes imóveis acima de R$ 400mil representam 80% dos imóveis ofertados.

            Plotando os dados inferidos de oferta e demanda por imóveis no Rio de Janeiro temos o seguinte gráfico:



         A primeira conclusão que podemos tirar a partir dos dados acima é de que há um descasamento muito grande entre o valor ofertado de imóveis e a real capacidade de pagamento das famílias. Não surpreende o fato da mediana de anuncios se situar na faixa entre R$ 400mil a R$ 600mil. De fato, este deve ser o valor onde mais saem negócios no mercado. Já o fato de metade dos imóveis anunciados estarem em faixa acima de R$ 800mil nos indica que nesta faixa muito pouco negócio é fechado e o acumulo de estoques de imóveis nesta faixa tende a ser crescente, o que não é sustentável.
                
           Um outro fenômeno que podemos observar através dos dados é que se utilizarmos o próprio valor do imóvel como um parâmetro de qualidade do mesmo chegaremos a seguinte conclusão:
                
          Hoje os 20% com maior renda no Rio de Janeiro, quando adquirem um imóvel eles compram um imóvel que está entre os 50% piores imóveis da cidade. Observem que os 20% melhores imóveis da cidade equivalem segundo a pesquisa no ZAP a imóveis acima de R$ 2milhões. Isto implica que seria necessário um domicilio com renda de R$45mil para compra destes imóveis. Menos de 1% dos domicílios tem esta renda, o que se faz com os outros 19% que sobram?

Fonte: PNAD e ZAP Imóveis                

          Os cariocas que estão entre os 10% com maior renda, bom acesso a crédito e compram imóvel acabam adquirindo imóveis que estão longe de ser os 10% melhores imóveis da cidade. Na cidade do Rio de Janeiro hoje, a maioria das pessoas não tem renda que possibilitassem a compra das moradias em que vivem, há uma distorção imensa no Mercado. Entendo que este fenômeno se dá em outras cidades do Brasil, talvez um pouco exacerbado no Rio de Janeiro por conta de sua geografia peculiar.
                
              A partir dos dados é possível inferir portanto o quão sobrevalorizado está o Mercado? De quanto é esta exuberância irracional do Mercado imobiliário do Rio de Janeiro? A resposta não é simples. Não é possível inferir o quanto os preços podem cair, mas pelo tamanho da distorção, não parece ser pouco. Um ativo de risco que sobe mais de 300% em 5 anos e não é acompanhado pelo crescimento da renda, pode facilmente recuar 20%, 30% ou 50%.  Para que os preços caiam, basta a reversão do fluxo. Um Mercado irracionalmente exuberante pode permanecer um bom tempo com este nível de preços, para que isso ocorra só é necessário que se reduza o volume de vendas continuamente, mês após mês, ano após ano. Observe que dado o fenômeno acima nada impede que o indivíduo com maior renda da cidade, compre por um preço que ninguém consegue pagar, um imóvel que não estará nem entre os 10% melhores da cidade.
                
              O ajuste só virá no momento em que algo desencadear um volume maior de vendas. E isso só vai ocorrer quando acabar o mito de valorização eterna (pode se dar por quebra de uma construtora importante, ou mesmo por uma estabilização dos preços por um determinado período) e/ou as pessoas perderem suas fontes primárias de renda e precisarem vender ativos (aumento do desemprego).
                
            O grande problema desta exuberância irracional é que os dois fatores acima estão mais próximos de nossa economia do que imaginávamos tempos atrás…  E aí, se o Rio de Janeiro virou Mônaco, por onde andam as Ferraris e Maseratis?

sábado, 20 de julho de 2013

Metas de Inflação: Que metas, Dilma?

            Recentemente a Presidente Dilma fez declarações de que vamos atingir a meta de inflação. Declarou também que: "A inflação no Brasil vem caindo de maneira consistente nos últimos meses". O discurso não surpreende, mas vamos aos fatos.
            Hoje no Brasil a inflação “come solta” e disseminada em patamar próximo ao dobro da meta, em um quadro que se deteriora cada vez mais. Todos que estão lendo este texto percebem hoje em dia inflação muito superior aos 6,7% acumulados em 12 meses do IPCA. O que ocorre é que o IPCA nos últimos 2 anos vem sendo constantemente “ajustado” pelo governo através dos preços administrados.  Enquanto os preços livres do IPCA mostram inflação de 8,28%, os preços administrados do índice apresentam variação de 1,77%.
            Outra afirmação da presidente foi de que a inflação elevada que estamos observando deriva de fatores sazonais. Mais uma vez vamos aos fatos. A maior distorção de preços que observamos no índice do IPCA hoje é justamente o índice de inflação observado nos preços administrados em um patamar muito inferior ao do restante da economia. O que há de mais sazonal impactando o índice ao longo de 2013 são justamente as inúmeras “canetadas” deferidas até agora com o único intuito de “maquiar” o índice oficial do regime de metas. Por que sazonal? O impacto da revisão dos contraltos de concessão de energia elétrica só se dá uma vez, para reduzir mais as tarifas de energia, alguma outra “canetada” tem que ser elaborada. As diversas desonerações também tem seu impacto apenas por um período de tempo. O congelamento de preços de combustíveis também não é sustentável no médio prazo, com pesados prejuízos ao caixa da empresa que mais investe no Brasil.
Outra observação importante é que a meta de inflação no Brasil é de 4,5% com tolerância de +/- 2%. O que faz com que o 6,5% seja tão “perseguido” quanto o “2,5%”. Pois bem, pelas declarações da equipe econômica e da presidente me parece que ninguém mais acredita em Meta de 4,5%. A verdadeira meta da equipe econômica hoje é 6,5%, e pelo visto com alguma tolerância para cima.
         Estes dados aqui abordados podem ser melhor vistos na tabela abaixo, que abre a composição do índice do IPCA:
A tabela abaixo também pode ser encontrada no site do Banco Central:

Ao observarmos a tabela acima, vemos claramente que há um descontrole inflacionário nítido nos preços livres. A trajetória é crescente e de 2012 para cá NUNCA esteve na meta (4,5%). Para piorar, desde dez/12 ela ultrapassou o teto da meta e hoje se encontra em patamar próximo ao dobro da meta oficial de 4,5%.
Do outro lado da tabela vemos provavelmente a que nossa presidente se referiu. O índice de preços monitorados tem trajetória decrescente desde 2012. A manipulação dos preços administrados tem por objetivo simplesmente gerar um impacto no índice consolidado de forma que o governo pudesse seguir sua política de juros abaixo do equilíbrio e incentivo ao endividamento das famílias.
O problema desta política é que ela distorce a economia. E este índice mais baixo dos preços administrados tem um custo elevado. Via desonerações temos o custo via redução de superavit e consequente deterioração das contas públicas. Via congelamento de preços de combustíveis temos um impacto terrível nas finanças da Petrobras. A renovação das concessões do setor elétrico foram no mínimo mal transmitidas ao setor privado gerando uma grande desconfiança de investidores. O pior custo no entanto é que enquanto perduram os efeitos das “canetadas” mais se distorce a economia e mais se dissipa a inflação no restante da economia.
Ao olhar os numeros, discordo de nossa presidente. Não acredito que hajam mais “balas na agulha”, ou melhor… “tinta nas canetas” do governo para jogar o índice dos preços monitorados ainda mais para baixo. E se o fizessem, estariam apenas criando um problema ainda maior no futuro. Os preços livres estão completamente descontrolados, em tendência clara de alta e com fatores preocupantes como  a recente alta do dólar. Nossa política de juros ainda está defasada em relação aos preços livres. Nosso juros real hoje está praticamente zero, isto é, no mesmo patamar que estava no início do ano. Nossa política monetária segue inflacionária, a fiscal então… (política fiscal provavelmente daria mais uma infinidade de posts)
A conclusão é que o cenário não está bom e não deve melhorar. O fato do ano de 2014 ser um ano eleitoral vai impedir uma política monetária firme para controle da inflação. A meta oficial já não é 4,5% e nossa economia indexada vai propagar esta inflação por alguns longos anos. Comprar dólar como investimento hoje em dia não me parece uma má idéia.

sábado, 13 de julho de 2013

Economia e Clima: Evidências empíricas de que o clima pode afetar o nível de desenvolvimento econômico

Imagine a seguinte situação: você é um extraterrestre, e circula o planeta Terra algumas vezes antes de escolher um lugar para pousar. O que você procura? Você é um ET exigente, quer um local bem desenvolvido, de preferência com vizinhos de semelhante nível social, ricos e que gostem de jogar golfe e beber vinhos que custem mais de 1000 dolares a garrafa. Além disso, você veio de um planeta quente o ano inteiro e curte muito uma praia e a Dona ET é bem friorenta, então você também vai procurar por um lugar de preferência com clima quente o ano todo.

Pois bem, os sistemas de sua nave especial fizeram uma varredura bem detalhada e definiram bem os lugares que você deve descer e se instalar para ter uma qualidade de vida excelente e acesso a todos os bens materiais que a humanidade pode lhe oferecer:


Indice de Desenvolvimento Humano - 2013
Fonte: ONU


Pelo mapa acima está bem claro… para usufruir de tudo que a vida tem de bom e de melhor como um ET da classe A, você deve se instalar nos territórios azuis escuros do mapa.

Mas a decisão não está completa, você não suportaria regiões com estações bem definidas, você precisa de uma região quente o ano inteiro. Eis que seu sistema de varredura lhe apresenta um Segundo mapa:

Mapa de Temperatura Mundial
Fonte: Mapping Service

Segundo os resultados o resultado indicativo é para que você se instale nas regiões alaranjadas e mais avermelhadas do planeta. O que seria interessante pois com sol o ano inteiro a produção de alimentos não será um problema.

Bom, se você se importar muito em ter seu carrão de luxo e beber vinhos caros e a Dona ET ficar te perturbando porque não vai aguentar o frio, você só tem uma solução… Ou procura uma esposa terrestre ou vá procurar outro planeta! Isso mesmo, aqui neste planeta parece haver uma correlação grande entre invernos rigorosos e o índice de desenvolvimento de um país.

Para alguém de fora, o resultado é perturbador. Como pode países assim serem tão desenvolvidos? São países onde não se planta nada durante boa parte do ano e alguns dias não é possível nem sair de casa para ir para escola ou trabalho.

O argumento do subdesenvolvimento por conta de uma colonização por exploração e suas consequências não parecem fazer tanto sentido. Se o clima favorável fosse positivo ao desenvolvimento, provavelmente os povos “equatoriais” teriam se desenvolvido antes e se tornado colonizadores e não colonizados.

Haveria então uma influência do clima em fatores comportamentais destas sociedades que levam naturalmente a um nível superior de desenvolvimento? A resposta parece ser SIM. A diferença básica parece ser a noção de poupança. Sociedades que se desenvolveram em climas mais hostis tiveram de criar a noção coletiva de poupança e gestão de riqueza no tempo para que sobrevivessem.

Quem nunca leu a fábula da cigarra e da formiga? Sob um ponto de vista antropológico parece ser bem claro que ao longo de milênios as sociedades que se desenvolviam em clima equatorial viviam basicamente em subsistência. Não havia necessidade de se preocupar com o amanhã ou se preparar para ele. Não era importante acumular riqueza! O amanhã era sempre um dia igual ao dia de hoje, sem mais nem menos. Já sociedades que se desenvolveram com variações climáticas mais intensas tiveram naturalmente que planejar o amanhã. Criou-se nestas sociedades uma noção importante sobre o tempo, e o diferente valor dos bens ao longo do tempo (noção de juros).

Este padrão comportamental parece claramente ser uma vantagem competitiva para o desenvolvimento destas nações. Utilizando o que foi dito no Post de 9 de julho, parece claro que o governo destes países desenvolvidos tem uma função objetivo um pouco mais centrada no longo prazo. Eles sabem o valor no tempo da produção e de suas ações, pois ao longo de gerações e gerações tiveram de saber administrar a produção e bens para os invernos vindouros.

Já nações “equatoriais” parecem sempre perdidas na administração do longo prazo. Sempre perdidas na administração dos recursos no tempo (mesmo com juros altos, poupam pouco).  Vivem basicamente sustentando suas necessidades correntes e falta planejamento. Impressionante como essa influência do clima no índice de desenvolvimento parece ser tão preciso até quando analisamos de forma mais localizada. Como quando analisamos o desenvolvimento de diferentes regiões do Brasil. Ou ter no continente africano a Africa do Sul como país mais desenvolvido.

         
Então é isso? Sob um ponto de vista antropológico estamos fadados ao subdesenvolvimento eterno? Não acredito que seja verdade. Acredito que se tivermos consciência de que padrões comportamentais são importantes para o desenvolvimento podemos tomar ações que nos levem nesta direção. Voltando para a economia brasileira entretanto, acredito que não estamos no caminho certo. Estamos agindo como sempre agimos… gerações após gerações. Temos o aumento expressivo do dispêndio para despesas correntes (com programas sociais que só saciam o consumo presente e não preparam nada para o longo prazo). Temos também baixa taxa de poupança e investimento. Tudo isto nos manterá em curso contrário ao desenvolvimento. A vantage é que espantamos qualquer possibilidade de sermos invadidos por um bando de ETs playboys e suas naves de luxo.  

sexta-feira, 12 de julho de 2013

Bolha Imobiliária I: Indícios de Mercado

Este é um tópico polêmico e a mídia econômica dificilmente aborda o assunto. Relatórios normalmente são viesados pois são contratados e divulgados por imobiliárias, SECOVIs e construtoras. Só temos uma solução então, vamos olhar os dados!
            Aí esbarramos no segundo problema. No Brasil temos uma carência muito grande de dados do Mercado Imobiliário. Não existem estatísticas confiáveis do número e valor dos negócios realizados. Dados sobre alavancagem via crédito são limitados pois o Brasil é o único país que tem a cultura de empreendimentos parcialmente financiados por consumidores e investidores “na planta”. Isto sem contar o financiamento informal, entre parentes e relativos (comum em países com juros nominal elevado). Enfim, tentar analisar o Mercado Imobiliário brasileiro é um grande desafio. A falta de dados confiáveis é perfeita para que se possa auferir basicamente qualquer conclusão que se queira, basta escolher os dados certos a serem analisados.
            Pois bem, esta análise vai procurar se ater a dados que são irrefutáveis. Em economia existe uma fonte de informação que resume basicamente todas as informações disponíveis no mercado em uma única linguagem: PREÇOS.

                Fato: Preços de Imóveis no Brasil nos principais centros urbanos estão altos.

                Pergunta: Existe uma Bolha Imobiliária no Brasil?

              Vamos perguntar ao Mercado, e ele nos responderá o que acha na linguagem de preços. Abaixo vemos um gráfico comparativo da evolução de preços do índice FIPE-ZAP de Rio de Janeiro e São Paulo e comparamos com um índice de valorização das ações de quatro grandes empresas do setor imobiliário: PDG, Gafisa, Cyrela e Brookfield. Pela limitação que temos de dados do FIPE-ZAP, o historico se inicia em 2008.

Fonte: FIPE e Bloomberg
                
                 Ao analisarmos os dados acima, observamos claramente que há uma incoerência neste Mercado a partir de 2011. Empresas que observam uma alta vertiginosa e constante de seu principal produto de venda, deveriam experimentar valorização semelhante. Observamos que, de fato, as ações das empresas em questão experimentaram valorização após o estouro da Bolha Imobiliária Americana (out-2008), acompanhando o movimento de alta do índice FIPE-ZAP até meados de jan-11.
                O espantoso neste gráfico é observar os dados a partir de 2011! Observe que as ações de empresas do setor imobiliário experimentam desde então quedas acentuadas! No hemisfério norte do gráfico o índice FIPE-ZAP acelera alta e sobe como se pertencesse a outro mundo. A distorção é tão grande que parece que estamos comparando setores distintos e negativamente correlacionados!
                Contra fatos, não há argumentos: de jan-08 a jun-13 observamos as seguintes variações:
                
             Como é possível que empresas que tem uma valoração do preço de seus produtos de 300% em 5 anos, experimentem quedas tão drasticas em seu valor? Já sei, o preço do produto nos dá apenas uma noção na melhora das receitas, mas não aponta para o crescimento dos custos! Era de se esperar então que para tamanha queda nas cotações o custo de construção civil tivesse aumentado muito acima do FIPE-ZAP.
          Pasmem, Segundo dados do Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil – SINAPI do IBGE, os custos de jan-08 a jun-13 subiram 146,9%. Portanto, o mercado está vendo alguma coisa que os anunciantes do FIPE-ZAP não estão vendo.
Fonte: http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/indicadores/precos/sinapi/defaultindice.shtm
                Alguém pode argumentar que fui tendencioso. Apesar das empresas selecionadas serem empresas de grande porte do setor, alguém pode argumentar de que eu posso ter selecionado apenas as empresas com desempenho ruim. Vamos então olhar dois indices agregados do setor: O IMOB – índice que reúne as empresas do setor imobiliário listadas na Bovespa e o IFIX – índice dos fundos imobiliários negociados em bolsa.
               O IFIX foi lançado em dez-10, portanto vamos avaliar com este índice justamente o periodo em que começou o descolamento dos preços anunciados no FIPE-ZAP para o valuation de Mercado para ativos do setor imobiliário.
Fonte: FIPE e Bloomberg
                
   Como podemos observar no gráfico acima, tanto o índice IMOB quanto o IFIX descolaram do índice FIPE-ZAP. Importante observarmos que fundos imobiliários, ao contrário de ações, não são como as empresas do IMOB. Os fundos imobiliários são na verdade cotas de imóveis!!! Ou seja, a queda acentuada do índice IFIX representa uma queda real no valor dos imóveis de Fev-13 até o momento!    De jan-13 até agora o IMOB já caiu 24,1% enquanto o IFIX caiu 12,4%!
                A conclusão a partir dos fatos é de que não é o Blog Deseconomia Brasileira que diz haver uma Bolha Imobiliária, não é nenhum “consultor imobiliário” que diz isso. E não espere que eles o digam. Nos Estados Unidos a Bolha foi negada por autoridades, bancos e mídia até o momento em que efetivamente estourou. Um dado interessante e o ultimo a ser postado é o gráfico do índice S&P Real Estate. Este é um índice similar ao IMOB, mas para o Mercado Americano.
Fonte: Bloomberg
                
    O gráfico acima mostra que o Mercado de ações por ser muito mais liquido que o Mercado de imóveis reage antecipadamente. No caso Americano as ações do setor caíram 30% de seu topo historico em um horizonte de aproximadamente 20 meses até que efetivamente os agentes percebessem que a Bolha Imobiliária havia estourado, levando a fase de desespero e quedas ainda mais acentuadas no Mercado Imobiliário.
            A conclusão portanto, é que a leitura dos preços de Mercado no Brasil apontam fortes indícios de estarmos na fase final do estouro de uma Bolha Imobiliária. As distorções econômicas abordadas em posts anteriores demonstram o ambiente perfeito para a proliferação de uma Bolha. O cenário projetado daqui pra frente é propício para seu estouro: alta inflação, elevação dos juros/redução de liquidez e aumento de desemprego. Já temos motivos suficientes para nos preocupar com a economia agora, olhando o “time frame” de estouro da Bolha Imobiliária Americana… Imagina depois da Copa?

terça-feira, 9 de julho de 2013

Se queremos ficar mais ricos, por que não tomamos o rumo que nos leva à esta direção?


            Aproveitando um pouco os conceitos do ultimo post vamos analisar o porque do Brasil colecionar em sua história econômica décadas perdidas. Se faz parte do objetivo de qualquer Nação se desenvolver, e todos sabemos disso, como puderam haver desvios nesta direção?

            Primeiramente é necessário discorrermos sobre alguma espécie de definição de desenvolvimento. Grosso modo vou separar aqui o desenvolvimento em 3 dimensões básicas: Renda, Riqueza e Fatores Sociológicos. Renda  definida como o “fluxo” (PIB) e Riqueza definida como a acumulação de capital (que a grosso modo determina a capacidade de gerar renda no longo prazo). Como Fatores Sociológicos defino itens que geram bem estar coletivo como preservação dos direitos fundamentais do homem, direito a liberdade, segurança, etc.

            Pois bem, uma vez definido o conceito de desenvolvimento que aqui colocamos, deveríamos supor que a função objetivo de qualquer governo fosse de alguma forma maximizar o desenvolvimento.  Qualquer governo deveria ter por objetivo principal a Maximização do Bem-Estar Social. A pergunta é: Isto ocorre na prática? É realmente a função objetivo dos governos a maximização do Bem-Estar Social?

            A resposta é um sonoro NÃO.  Na estrutura social e política que o Brasil se encontra a função objetivo do governo brasileiro (e aqui coloco de forma generica, pois independe de esfera de governo, partido ou ideologia, situação ou oposição) NÃO é de maximização do Bem-Estar Social. Dois dos itens que definem o desenvolvimento acima só são impactados por políticas econômicas no Longo Prazo: Riqueza e Fatores Sociológicos. Votos são resultados de curto prazo e memória curta.  A função objetivo de qualquer governo brasileiro é a maximização da SENSAÇÃO de Bem-Estar Social de curto prazo.  

            Mas qual a diferença disto? É simples. O Bem-Estar de um índividuo não é o seu Bem-Estar atual, é a soma do seu Bem-Estar até o fim de sua vida “de certa forma” descontado a valor presente. Como uma agregação de índividuos, o Bem-Estar de uma Nação deveria ser mensurado como o Valor Presente do bem estar de gerações e gerações. 

            Pois bem, a SENSAÇÃO de Bem-Estar Social é o Bem-Estar corrente, de curto prazo,  e ele pode perfeitamente ser maximizado em detrimento da maximização do Bem-Estar Geral, ou seja, em detrimento do desenvolvimento de uma nação.  E no fundo, é isso que tem ocorrido com a condução da economia brasileira, década perdida após década perdida.

            A SENSAÇÃO de Bem-Estar Social é dada por: Renda atual (PIB), Riqueza e Fatores Sociologicos. O governo e sua estrutura normalmente são em parte resultantes dos Fatores Sociologicos pre-existentes. A política econômica voltada para maximização da Riqueza (estoque) só tem resultado no Bem-Estar Social a mais longo prazo. Portanto, para maximização da SENSAÇÃO de Bem-Estar Social resta ao governo uma política econômica voltada única e exclusivamente à maximização da Renda atual (PIB).

            As consequências disto são terríveis. Basicamente o que os governos brasileiros fazem ano após ano é o comprometimento da Riqueza da Nação (“estoque”) para inflar ao máximo a renda presente, ou PIB (“fluxo”). A busca desenfreada por maximização da SENSAÇÃO de Bem-Estar de curto prazo gera ações das mais absurdas, que estamos mais do que cansados de observar:

-          Toda sorte de endividamento (publico e privado) para financiar gastos correntes. Em governos anteriores o vetor de endividamento foi basicamente publico e a forma de sentirmos isso permanece até hoje na estrutura de nossa economia. Sempre existiu uma carga tributária elevadíssima e um sistema  tributário extremamente complexo e ineficiente.


-          O governo atual alterou apenas um pouco esta dinâmica, fazendo transparecer que o vetor de endividamento seja mais Privado. Na prática, não o é. Utiliza-se os Bancos Estatais para forçar um aumento de crédito sem precedentes com Caixa e Banco do Brasil despejando crédito em pessoas com duvidosa capacidade de pagamento. E por que não o nosso querido BNDES também emprestando para pessoas com duvidosa capacidade de pagamento, como nosso Warren Buffet tupiniquim Eike Batista.


-          Contabilidade Criativa: Bom, esse é um termo interessante para definir basicamente uma coisa do tipo: como tirar dinheiro da bolsa de sua mulher (população), não deixar ela ver (não publicar a dívida) e mostrar uma situação no azul no fim do mês pra Sogra (Mercado Financeiro e Comunidade Internacional)


-          Se não se pode controlar alguma coisa, mude a coisa… Basicamente é como funciona hoje o nosso regime de Bandas de Inflação. É Simples… você tem a inflação de qualquer brasileiro que varia de 6,5% a algumas centenas de %... e o índice de inflação corrente é sempre definido como o limite inferior desta banda, basta alterar o índice, controlar preços de combustíveis, alterar contratos de concessões de energia… Pouco importa que a minha infação seja de 20%, a sua que está lendo seja de 30%... O que importa é que definamos o IPCA de forma que ele sempre dê o menor índice de inlfação que um brasileiro poderia estar exposto se mudasse seus padrões de consumo. Como o PIB é medido em termos reais, uma inflção de 20% jogaria nosso PIB em termos reais no buraco.

Essa é a nossa política econômica, ela não é a atual, ela se perpetua ao longo de décadas e décadas, apenas com algumas nuances diferentes.  O fato é, essa função objetivo do governo quando maximizada bem, gera bastante voto… Será que um dia vamos conseguir colocar uma função objetiva sueca para o governo tupiniquim maximizar? Ou vamos continuar décadas e mais décadas sacrificando o desenvolvimento da Nação por um Pibinho maroto?

domingo, 7 de julho de 2013

O Sonho Brasileiro acabou: Por que a Economia Brasileira caminha para a recessão?


            A Economia Brasileira experimentou praticamente uma década de crescimento econômico. Em grande parte, muito mais por condições exógenas do que por mudanças estruturais de sua economia. Aqui afirmo que este ciclo está com os dias contados e vamos explicar o porque.

            Em primeiro lugar é muito importante estabelecer aqui a diferenciação entre “estoque” e “fluxo”. Apesar de ser fundamental para o compreender o funcionamento de uma economia, a ênfase na diferenciação entre estes dois conceitos não são difundidos nas principais escolas de economia e na mídia econômica. Talvez exista uma razão sociológica para não se abordar mais firmemente a diferença entre os dois conceitos. Mas isto, é tópico para um outro Post…

            Pois bem, PIB é fluxo. A riqueza de um país é estoque! Analogamente, seu salário é seu PIB, seu fluxo. Seu Patrimônio, é estoque. Ora, se você por uma década percebeu um salário bem alto, por estar trabalhando em cargo gerencial em uma multinacional exportadora de commodities, seu fluxo (PIB) está alto. Isto não significa que você está rico! E tampouco significa que sua riqueza está aumentando consideravelmente.

            Ora, observe que a pujança da empresa onde você trabalha não depende diretamente dela mesma. Em um Mercado de commodities sua empresa é tomadora de preço. Simplesmente estão pagando mais caro no que você vende e durante este periodo seu fluxo é alto! Se você utiliza todo este fluxo  para consumo, sua “sensação” de riqueza aumenta, mas você não está mais rico. Se você não investe o suficiente deste seu fluxo, quando o negócio da empresa onde trabalha tiver desempenho pior, você pode perder seu emprego, se não investiu o que acontece? Isso mesmo, se não formou estoque, riqueza, você está pobre!

            Pois bem, a Economia Brasileira hoje se encontra em uma situação parecida. A percepção da população brasileira é de que estamos consideravelmente mais ricos! Anos de crescimento do “fluxo” (PIB) geram a sensação de que estamos realmente mais ricos. Mas será que estamos mesmo?

            O motivo pelo qual a Economia Brasileira caminha para recessão é simples: falta de competitividade. Crescimento, se não baseado em ganho de produtividade não aumenta riqueza de um país de forma sustentável. Na analogia acima, não importa que você em seu cargo gerencial de uma empresa de commodities produza a mesma coisa que em anos anteriores, se estiverem pagando 50% menos na commoditie, o “fluxo” percebido por sua empresa vai cair. Provavelmente seu bonus anual cairá, com sorte manterá seu emprego.

            Perdemos ao longo dos últimos anos a chance de aproveitar o ciclo favorável de excesso de liquidez e ciclo de alta de preços de commodities para, com o “fluxo” crescente, simplesmente: Investir! Investir em infra-estrutura, educação e tecnologia.

            O que é pior, utilizamos mal o “fluxo”, criamos uma sensação de “riqueza” falsa, baseado em um consumo desenfreado durante os anos de excesso de liquidez e termos de troca favoráveis (ciclo de commodities). Geramos bolhas (através de crédito gastando o “fluxo” futuro incerto e que provavelmente não teremos!), nossa riqueza real não é aquela que percebemos hoje. Mal temos a capacidade de gerar o mesmo “fluxo” de anos anteriores. A alocação dos recursos foi distorcida em diversos setores da economia. Com isto, o crescimento não é sustentável e caminhamos para anos de “vacas magras”, com muita sorte crescimento pífio do PIB, mas muito provavelmente: Recessão.

            Por que o “fluxo” dos últimos anos não pode continuar? Por que não podemos continuar recebendo nosso “salário gordo” (PIB)?

            Porque tudo indica que o ciclo de excesso de liquidez mundial está com os dias contados. Indícios das maiores economias do mundo (EUA, China e Japão) apontam para uma redução de liquidez. A economia chinesa deve crescer em ritmo mais lento, os preços de commodities já cairam bastante e muito provavelmente o ciclo de alta de commodities acabou.

            Conclusão, o tão mais rico que nos sentimos hoje só vai aumentar a sensação de pobreza num futuro próximo. Vamos observar que durante este periodo não acumulamos riqueza, apenas gastamos mais e mal sacrificando o futuro. Essa é nossa deseconomia brasileira.

Primeiro Post

Pessoal,

O primeiro post é para explicar o sentido do Blog. A idéia é que não seja mais um Blog sobre economia, ou um Blog para replicar o que todos nós temos acessos via jornais, TV e internet.

Os tópicos aqui colocados serão sempre: apolíticos, independentes e originais. Buscarei abordar temas que por alguma razão não são discutidos ou são passados de forma muito singela pela midia econômica.

Não tomarei partido aqui de escolas de economia (keynesianos, marxistas, neoliberais, escola austríaca...). Os textos aqui publicados para reflexão terão como objetivo o pragmatismo econômico, deixemos a retórica e as discussões sem fim para a academia.

Em virtude da agenda cheia, vou procurar escrever no blog ao menos uma vez por semana. Aguardando boas idéias para o próximo post! Até lá.